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重大信号!三四线楼市虚假繁荣或被戳破?!

时间:2018-7-13 04:40 0 24 | 复制链接 |
非常全景
2018-07-12郑州楼市

△此音频大小为16.0MB


 郑州“南十环”,房价想破万?!是我今年五一期间去许昌考察的第一篇稿子,那时的许昌,地王频出,甚是火热!


今天,我们来展现许昌楼市的另一面,一股扑面而来的冷风!


1


城区地块因开发商不积极参与全部流拍了!


7月6日,是今年许昌第八批土地公开拍卖的日子。


根据此前公告显示,此次共有五宗地块参与土拍,分别是:


1、许州路东,莲城大道北地块;

2、学院路东,永昌大道南地块;

3、灞陵路西,群众路南地块;

4、灞陵路西,群众路北地块;

5、魏武大道西,陈庄街北地块。


这是一场被业内瞩目的土拍。毕竟,许昌楼市的火热与一次次的土拍息息相关。


让我们先来回顾一段历史,许昌其中三次很有代表意义的土拍。


2017年7月27日,经过177个回合的厮杀,碧桂园最终以8.9829亿,溢价率196%,折合楼面价4055元/㎡,夺得许昌总价、地价双料地王!


2018年1月25日,仅2个小时的时间,许昌成功拍出7宗土地,总计约810.608亩,总货值约30.81亿,所拍土地的面积和总价超过2017年下半年的70%!同时,单块最高成交价高达10.28亿!雅居乐、保利、阳光城首次进驻!


2018年4月4日,经过127分钟激烈争夺,285轮举牌,华润首进许昌,一举拿下许昌新地王,折合楼面价3685元/㎡,溢价率达305%!金科分别以楼面价2974、3368元/㎡摘得47/48号地,溢价率分别为153%、170%!


接连刷新地价记录,房价持续上扬。这次,大家同样带着满满的期许迎接“新地王”的诞生!


然而,土拍结果脱离了众人的预想。


首先,这五块地全部流拍了,这也是近期许昌土拍市场上的首次全部土地流拍。



其次,本来要激战许久才能结束的土拍,却早早收场。


这是一个什么信号呢?


2


仔细想想,这一结果却又合情合理!


你会发现,这五块土地中,有两块商服用地,两块住宅用地,一块住宅兼容商用地块。


先说两块商服用地,本身在地市就不太抢手,这次在许昌流拍也不算太吃惊。


再看剩余的三块住宅用地——



首先是许昌东北部鹿鸣湖附近的地块,在周边项目靠着鹿鸣湖的名号赚得盆满钵满的情况下,政府对这块地是给予厚望的。


不过,它并不是纯住宅用地,还兼容了商业。并且起拍价就高达7亿多,保证金高达3亿多。受制于总地价和业态的限制,这也是大家普遍认为这块地流拍不可避免的原因。


但,我认为仅凭这个理由是对开发商的低估。那到底是什么原因呢?


注意,这块地的对面是由雅居乐以楼面价6495元/㎡拍出的许昌楼面价地王。当时,碧桂园还莫名其妙地送给雅居乐一个喜报,特地庆祝雅居乐拍出许昌楼面价地王。



这还不是最精彩的戏码,最精彩的是,碧桂园在不远处的芙蓉湖附近也拍了一块地王,那他为什么还会一反常态地恭贺竞争对手摘下新地王呢?


那是因为,碧桂园这块地王的帽子戴的时间太长了,而且这顶帽子并不好戴。


碧桂园这个地王项目,从2017年拿地,将近一年的时间都没能开盘。限价之下,地价和售价如何协调,一直是个头疼的问题。看到终于出了个新地王,虽然地价没有被超过,但楼面价高出2000多,碧桂园心里肯定乐开了花。炒作新地王,也便于后期开盘定价。


然而,事情并没有想象中顺利。


因为,许昌楼市的疲软已经初现端倪,不少楼盘的开盘效果并不理想,去化率相比2016、2017年开盘即清盘的盛况已不多见了。


就连备受关注的碧桂园地王芙蓉台项目,价格也相比之前释放的10000-11000有所下调,大致在9500左右,最低还有8字开头的,这可是最热片区精装地王的价格!


碧桂园芙蓉台基本锁定了许昌高层近期的天花板价格,恐怕难破万了。


此外,之前很火的建安新区的几个全国全省知名开发商的楼盘,挂出的广告价位也低至4900了。


我们知道,当一个开发商拍了一块地,理论上它就和这块地的前途捆绑在一起了。在目前地王形势并不明朗的情况下,一般的开发商定不会贸然出手。


再说另外两块地,在许昌西南部,这两个灞陵路附近的地块倒是吸引了几家开发商竞拍。


其中,灞陵路群众路西南地块经历25轮竞拍,出价到约280万/亩,流拍;灞陵路群众路西北地块经历15轮竞拍,出价到约212万/亩,流拍。两块地显然都没能达到政府预期的底价。


毕竟,就在三个月前,中梁在对面拍了两块地,地价分别折合到379万/亩和406万/亩。


许昌发展的主基调是东移北扩。在这样的大环境下,这种非核心位置非城市发展方向上的地块难以激发开发商拿地的热情。


于是,开发商连底价也不愿意出了。


综合多方面情况来看,开发商在许昌拿地变得谨慎了许多,这次土地流拍也许仅仅只是个开始。


3


三四线楼市开始进入“追本溯源,全面堵漏”的通道!


就在这场土拍的十天前,国开行的PSL收紧,棚改安置方式从货币化安置,将逐步转变成实物安置。


未来三四线城市的棚改大概率会先从规模上逐渐缩小,其次是实物安置比例将大幅度提高。


以许昌为例,2018年,许昌棚改项目计划总数41946套,比2017年少了近10000套,货币化安置率23.28%,比2017年的83.79%下降60.51个百分点。



下面再来看看河南一些主要地市的棚改进度以及货币化安置比例情况▼

数据来源:投实


可以发现,对比2017年货币化安置比例,2018年各地市明显有了大幅度缩减。


其实,这一轮三四线房价的暴涨,最根本的原因就是,棚改货币化安置。天量的货币冲击到小市场里,去库存的同时,也把房价推到了高位。


之前的市场属于钱很多,房不够。但转变成实物安置之后,市场就会逐步变成,钱没有了,安置房变多了。


这对于没有人口支撑、没有经济打底的三四线楼市来说,可谓釜底抽薪!


反映到开发商方面,就拿三四线之王碧桂园来说。6月26日,重仓三四线,号称要全覆盖到发达镇区的碧桂园股价大跌,创下3个月来新低。


紧接着,碧桂园要退出现金流回笼过慢的合作项目。


这又是什么信号?


眼下三四线楼市经过一波跳涨之后,已经是强弩之末,纯粹就是靠棚改的货币放水来续命,PSL一收紧,卡住了三四线楼市的喉咙,也卡住了碧桂园的喉咙,同时卡住了不少在三四线重仓布局的开发商的喉咙。


与此同时,最近A类复垦券的拍卖也出现意外爆冷!


7月9日,在河南省4478.9783亩A类复垦券公开在线竞拍的当天,意外出现了。交易现场资格复审后,所有竞买申请人拟竞买面积之和只有300亩,远远小于批次总面积,通过资格审查的竞买申请人只有5家!


这个结果非常出人意料,前两年从来没有出现过这种状况。那时的复垦券是需要拼抢的!拿到的复垦券越多,拿地意愿就越强烈!毕竟,土地储备是房企拓展的根基。


除此之外,上级主管部门对三四线城市房地产市场的连番强制干预,让三四线城市更慌了。


2018年7月初至12月底,七部委联合出动,共同出击,治理房地产乱象。之前是分城而治,其次是强制约谈,而今到了七部委联合出动的地步。


另外,河南省住建厅也在7月份开始在一些热门区域展开乱象治理活动,将严查房企12项违规行为。


这些热门区域包括郑州市郑东新区北龙湖区域、白沙组团、中牟县绿博组团,洛阳市城乡一体化示范区,开封市城乡一体化示范区,许昌市城乡一体化示范区。检查的重点企业主要包括在全省范围内有一定影响力、市场份额较大的房地产品牌企业(含国内知名企业和省内龙头企业)。


总之,三四线楼市开始真正进入“追本溯源,全面堵漏”的通道。


4


击鼓传花的游戏已经到了最后一棒!


其实,本轮三四线楼市上涨的原因主要有两个:


1、一二线城市房价暴涨,导致人和钱流出。

2、三四线棚改货币化安置下大量资金的进入。


而现在,三四线楼市黄昏已至。


1、一二线通过限价和人才新政把人和钱都抢走了。

2、棚改货币化安置改为实物安置,钱没了


涨价之后,要钱没钱,要人没人,房价又高,驱动力没有,击鼓传花的游戏已经到了最后一棒,三四线楼市的虚假繁荣或被戳破!


所以,如果你想投资三四线城市,一定要谨慎!那里的房子投资属性基本没有,千万不要成为被收割的韭菜!


在一二线城市工作的人,还是尽量在一二线买房吧!


比如在河南,地市的房价优势已经丧失。想象一下,地市房价都破万了,那省会郑州一万二三的二七运河新区是真便宜!一万一二的白沙绿博真是价值洼地!城区三环沿线一万三四的房子显得好划算!


地市房价越高,就越能证明郑州这些楼盘的价值!


如果你懂了,是的,留给你逃离三四线楼市的时间也不多了!



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