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这个差价50%的地产项目,我劝你谨慎!

时间:2019-3-15 06:50 0 33 | 复制链接 |
非常全景
2019-03-14郑州楼市

 △此音频大小8.78MB



1


随着春节假期的结束,蛰伏了整个假期的购房人群,又走出家门,踏上了坚定的看房之路。


调控压力之下,虽然去年的房价比较平稳,但对于年轻人,尤其是刚踏出校门的毕业生来说,囊中羞涩的钱包仍然是购房的最大天敌。


疯长房价的“威逼利诱”之下,渴望在郑州拥有一席之地的纯刚需们,被迫转向寻找一些非常规的地产项目。


曼哈顿 地铁口 双气小户型

70年大产权 不限购

7XXX元/平


这是近日一位粉丝发给我的项目宣传信息,想听听我的意见。


这是一个安置房!


当看到价格和位置的那一瞬间,我就清楚的明白这一点,看穿了它的心肝脾肺肾。


关于安置房的问题,楼市已经发过很多文章,并不建议粉丝购买。


毕竟这其中存在太多的不确定性。


但是,总有一小部分人,心存侥幸,万一是个漏呢?岂不是错失了一个亿!


今天就以这个近期较热的安置房项目为例,全方位的剖析其中的利害得失,让广大粉丝做到心中有数,理性的辨别风险与利益的关系。



2



这个安置房项目叫燕庄四号院,属于较早的燕庄改造的后期工程。


位于金水中路,临近地铁一号线民航路站,位置好的让人嫉妒的眼红!


不得不说,地段是安置房最具有吸引力的地方!


▲项目现场


据销售人员介绍,整个项目分为两期。


按照目前郑州市城改标准的开发流程,“先安置,后开发”,一期为安置房工程,二期才是商品房和商业部分。


▲在售一期项目展示


一期项目共计33层,2个单元5梯35户,毛坯筒子楼结构。底部2层为底商,东单元3-24层为村民自住,剩余部分就是目前出售的房源。


▲项目平面图


仔细查看户型图,其实可以发现,整个项目主要由小户型构成,由于整层为框架结构,所谓的大户型其实也是由三个小户型打通而成。


目前整个项目处于地基施工阶段,据说将会在2021年底交房。


▲施工进度


除了位置以外,安置房最吸引人的地方就是价格了。


整个项目,南侧户型均价在9500左右,朝北的户型价格便宜不少,均价在8400元/平。


由于房子性质的原因,对于安置房商业贷款是万万做不了的,这个项目目前采取全款分期的形式。


签订购房协议:缴纳50%

房子封顶:缴纳30%

盖好交房:缴纳剩余的20%


2021年交房的话,距离现在还有大概3年时间。


对于大家最为关心的房产证办理,销售人员承诺,自签订购房协议之日起,5年内办理成功。


除此之外,现场的销售人员还列举了种种其他好处,譬如不受限购政策影响,免缴部分费税,双气入户等等。


诱惑无处不在!



3


这年头,即便是五证齐全的项目,还有烂尾的风险呢!


更不用说纸上画饼,证件全无的安置房了。


都知道购买安置房有风险,但抑制不住占便宜的冲动,感性和理性的天平,孰轻孰重?


>>>>

政策风险


买安置房最担心什么?


拿不到房产证,偷鸡不成蚀把米!


对此销售人员反复强调,郑州的安置房新政策,其中的核心意思是,目前安置房已经可以拿到不动产证了,不用担心。


这个政策就是2017年5月,郑州颁布了《关于试点推进安置房网签工作的通知》。


我来解读一下其中的风险在哪里。


对于安置房网签,办理不动产证,其中最关键的购房者信息,是这么描述的。


4.安置房花名册

安置房花名册,以房管局备案的花名册为准,确需调整的,另行研究确定。


首先可以肯定,安置房是可以办理不动产证,并且不受限购政策的影响。


但是购房者的信息,也就是房主,是由安置房花名册也就是原有安置村民最终确定。


目前销售人员的说法,将购房者的姓名添加为村民的名额,以此来实现不动产证的网签流程。


这其实是一种模糊行为,说到底不是一种正规购房途径。不会有任何一个正规政府机构为此背书。


所以说,最终不动产证上是否能改成购房者的姓名,还是一个未知数,存在风险。


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人性的风险


安置房无法像商品房一样,具备有完整的房屋产权和交易流程。


长达5年的办证时间,也是对人性的考验。


房地产市场发生剧烈变动的情况下,尤其是房价发生跳涨的时期,人的心理预期就会发生改变,安置房、内购房违约涨价的事情屡见不鲜。



在当今社会,法律意识薄弱,信用制度不健全的情况下,在巨额的利益面前,恶意违约的情况就会时有发生。


即使将来通过法院获得购房协议的执行,对购房者的身体和精神,以及日后生活也会造成沉重的心理负担。


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投资的风险


购买安置房,最令人诱惑的一点就是远远低于商品房的价格。


其中最核心问题就是,9500元/平的价格究竟是不是白菜价,值不值?


是不是向置业顾问所说,低于市场价的50%?


金水路最近开盘的新项目,应该就是融创金水府,售价确实在1.8万左右。


但如果把目光转向周边的二手房市场呢?无需等待,直接入住,更具有参考性。


用附近的二手房小户型房价作为对比。



以某连锁中介网站的价格作为对比。


用曼哈顿附近小户型作为对比,其中带看最多的这个住宅,可以认为是价格较为适中,最有可能成交的价格。


安置房 VS 商品房

9500元/平 VS 15825元/平


由于安置房不能贷款,不具备杠杆属性。


按照通常的金融概念,全款应该比分期价格便宜30%,才具有显著的性价比。


同时根据购房者正常的购房认知,安置房的物业管理和居住体验肯定不如同地段的商品房,这样的话在打个15%左右的折扣。


最后的折算价格为安置房9500元/平,商品房 9416元/平。两者价格相差无几,并没有占到多大的便宜。


所以说这个安置房项目,外在的低价和内在品质实施上是吻合的。


换句话说,它也就仅仅只值这个价而已。


风险这么大,价差实际上没有想象中的那么高。


基于以上的实地调研,对于安置房我想说几点:


手头拮据的纯刚需:由于安置房买卖需要全款以及无法贷款的因素,门槛过高,并不适合。


改善群体:考虑到安置房将来居住环境的考虑,购买意义也不大。


投资群体:无法抵押,直接卡断了后续融资的途径。炒房客也不会是目标群体。


最有可能的购房者将会是,具有一定的资金实力,看重安置房的黄金地段,无自住需求,期待获取租金收益的部分人士。


事实上,我们在售楼部暗访的期间,来访最多的就是手头富裕的中年大妈。



4


郑州的安置房体量是相当惊人。


据有关媒体统计,郑州安置房存量大约在6500万方,80多万套,未来几年相当数量的房源陆续入市。


于此同时,安置房的品质也在不断提升,2017年2月,郑州市人民政府发布文件,要求提升安置房建设品质,外立面、管道、门窗必须与商品房使用同一标准。



据笔者的近期对安置房的调研体会到了。


正商中州城,永威十八里河,以及刚刚交付没多久的陈砦新村,品质都远超一般的商品房。


如此众多的安置房源,长期游离在正规的商品房交易体系之外,无疑是一种资源的浪费。


目前郑州的安置房仅仅出台了网签试点政策。


上市流通的交易政策,暂时未公布。


通过对全国范围内安置房交易政策的调查发现,主要分为上海、无锡两种政策模式。


1、上海模式


安置房拿到不动产证后,3年后就可以上市交易。无需其他费用。


2、无锡模式


安置房获得不动产证后,缴纳土地出让金,才可以获得正常的上市交易资格。


2018年,无锡安置房的土地出让金根据地区不同每平米在600-2200元不等。


郑州未来的安置房交易政策,估计会通盘考虑对市场的影响,以及居民的收入水平等,期待政策明朗的那一天。


在给各位粉丝推荐楼盘时,郑州楼市的主编会有一个底线,那就是安置房,内购房,不推荐购买,远离为好。


毕竟卖房不是淘宝购物,不满意了,直接退货罢了。


作为人一生中的大事,甚至是三代人的积蓄,买自己能力所达,最好的项目。


安置房,政策没有明朗之前,静静地旁观就好。


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